Ezen oldalakat 2004 évtől nem fejlesztjük tovább.
A továbbiakban a program folytatásaként a fenntartható építéshez kapcsolódó információkat a http://fenntarthato.hu címen gyüjtjük és rendszerezzük.


Épületmenedzsment

Ebben a fejezetnen nem is annyira szakszerű elméletet kívánunk megfogalmazni, hanem a német felújítás tapasztalatait is bevonva a gyakorlatban adódó kérdésekre keressük a válaszokat. Történetesen, hogyan lehetséges egy kényszerhelyzetben létrejött lakócsoportot olyan közösséggé szervezni, akik aktívak, mozgósíthatóak és a lakókörnyezetükkel kapcsolatban azonosulni tudnak a közös célokkal, hogy a megvalósításból is kivegyék a részüket. Ehhez bizony aktív és kreatív tervezői, szervezői és kommunikációs tevékenységre is szükség van.
A felújítások levezényléséhez ma már a projektmedzsmentet külön szakterületként vonják be, ugyanakkor nem másról van szó mint a tennivalók, a körülmények és a pénzügyi teljesítőképesség felméréséről, egyeztetéséről, ütemezéséről és összehangolásáról. A nyugati példákat tekintve legtöbbször tudatos és jól átgondolt projektmenedzsmentről beszélhetünk.

Tulajdonviszonyok 
Finanszírozás 
Épületállapot felmérés 
 A program "eladása"
 Épületfelújíítás
 A berlini felújítások

A lakótelepek felújításánál alapvető felfogás a környezeti hatásokat figyelembe vevő gondolkodásmód, és ehhez társulnak még a célnak megfelelően további tudományágak is. Ehhez hozzátartozik az is hogy az ökológiai szempontok alapján való rehabilitáció lehetőségeket kínál energiamegtakarítási lehetőségek kialakítására, az ivóvíz megtakarítására vagy bizonyos területeken a csapadékvízzel való helyettessítésére. Az ökológiai szempontok projektekbe való bevonása magával hozta a projektmanagementbe és részterületeibe való beillesztését.
A németországi átfogó panefelújítás első szakaszában olyan jól kiválasztott mintafelújításokat végeztek el, amelyek példát jelentettek a későbbi kiterjedt munkálatokhoz. Ezek során fejlesztettek ki úgynevezett típusmegoldásokat, kisérleteztek ki változatos burkolási és színezési változatokat. A mintaszolgáltatás gyakorlata követendő út lehet egy-egy város, vagy régió számára, amire már született Magyarországon is példa.

Tulajdonviszonyok
Az eredetileg szociális lakásoknak készült épülettömegek a 90-es években a lakásprivatizáció során a bérlők részére töredékáron lettek eladva. Ennek a folyamatnak a következtében igen vegyes tulajdoni helyzet alakult ki, ami a felújítások finanszírozási lehetőségeit bizonytalanabbá, legalábbis nehezebbé teszi.
Ezt összehasonlítva a német gyakorlattal, azt látjuk, hogy ott a felújítások előtt nem adták al a lakásokat, hanem szociális épületállományként kezelték és újították fel. A legtöbb tulajdonforma szövetkezeti lett.

Finanszírozás
Az épületfelújítás pénzügyi lehetőségei elsősorban a lakók illetve a tulajdonosok anyagi helyzetétől függenek. Az egykori önkormányzati, elsősorban szociális céllal épült többlakásos épületek lakóközösségeinek felújítást finanszírozó lehetőségei ma még korlátozottak. Az új tulajdonosok, akik túlnyomó többségében a lakások volt bérlői, nem rendelkeznek a felújításhoz szükséges pénzügyi eszközökkel. Valószínüleg, ha rendelkeznének vele, nem biztos, hogy a lakások felújítására kívánnák fordítani. Egy-egy kivételes esettől eltekintve, az épületek felújítása továbbra is állami segítséget és támogatási programokat igényel.
A hazai tulajdonviszonyokból kiindulva a finanszírozási lehetőségek is piacivá váltak. Úgy tűnik az állam ebbe a rendszerbe egyrészt kedvező kamatozású hitelek biztosításával, másrészt célprogramokkal tud beavatkozni. Az alábbiakban a Németországban megvalósult szanálási program pénzügyi megoldását foglaljuk össze:

A németországi program egyik lényeges kiinduló tényezője, hogy nem magánkézbe adott, hanem állami vagy szövetkezeti tulajdonú bérlakásokról van szó. A tulajdonosok gyakorlatilag szövetkezeti formában jelentek meg, így a döntések meghozása is könnyebb volt, mint sok tulajdonos esetében. Ezzel együtt azonban a bérlőket nagy mértékben bevonták a tervezési, előkészítési munkákba.
A felújítások pénzügyi háttere több tényezőből épült fel, az önerő mellé a szövetkezetek több forrást is igénybe vehettek:
- a szövetségi állam vissza nem térítendő támogatást adott,
- a tartományi minisztériumok is hozzájárultak a támogatáshoz,
- és bankokon keresztül támogatott, alacsony kamatozású és késleltettett törlesztésű hitelek álltak rendelkezésre, ahol a hitelek törlesztését a lakbérekbe építették be.

Épületállapot felmérés
Egy esettanulmányban feldolgozott épület kérdőíves felmérése során figyelemreméltó és hasznos információk származnak a felújítási program összeállítói számára. Példaként egy megvizsgált budapesti, 132 lakásos társasház esete egy tanulmány keretében került feldolgozásra. A felmérési munka kiterjedt a meglévő tervek, szerkezeti típustervek dokumentációk beszerzésére, összehasonlítására a megvalósult épülettel, majd a hibák szemrevételezésére. A felmérési munka másik vonatkozása a kérdőíves adatgyűjtés, aminek az eredménykiértékelése százalékosan történt. A kérdőíves adatgyűjtés kiterjedt az épületben lakók szociális helyzetének, anyagi vállalóképességének és felújítási igényeinek felmérésére.

A kutatás eredményei már az általánosan ismert képet erősítették meg és pontosítottak helyi jellegzetességekkel kiegészítve.
Az épület károsodásai inkább a karbantartási munkák teendőit gyarapítják. Azonnali beavatkozást igénylő halaszthatatlan szerkezeti munkák nem merülnek fel. Leginkább a kivitelezési hibák határozzák meg a felderíthető hiányosságokat. Például a válaszfalcstlakozások kitöltetlensége, a külső falhoz való csatlakozásnál, vagy a homlokzati fal és a födém csatlakozásánál lévő szerkezeti hézag kitöltetlensége, mely a szomszédos szobák illetve a lakások közötti szigeteltséget jelentősen lerontja. Hideg téli napokon a falazat időnként pattog, ropog a nagy külsö-belső hőmérsékletkülönbség következtében fellépő hőtágulási eltérések miatt. Van olyan hely az épület harántfal végénél, ahol az egymáshoz folytatólagosan csatlakozó külső falelemek ferdén vannak illesztve. A homlokzati falak ablak-tok-fal kapcsolat helyenként tömítetlen, hézagos, ez nagy esőzéskor a könyöklő alatt beázík.
A használattal kapcsolatos hiányosságokat leginkább az építésszeti kialakítással kapcsolatosak, ezeket a kérdőívek a használatra vonatkozó válaszai szintén alátámasztották. A lakások nagysága, a helyiségek száma és elrendezése a többség számára megfelelő. A konyhával szembeni kifogás az, hogy túl keskeny, valamint a belső ablak nélküli konyhák megvilágítási és szellőzési problémát jelentenek. A szobákban a panoráma ablakok méreteinél fogva a megvilágítás megfelelő. A legálltalánosabb hiány a rossz hangszigetelés. Ez érvényes mind a lakások közötti falakra és födémekre, mind a külső határoló szerkezetekre. Az egyik legjobban hangvezető elem a függesztett homlokzati panel, amely a függőleges irányú hangterjedést segíti elő. Például 4-5 emelet különbséggel egymás fölött elhelyezkedő lakások erős zajai határozottan áthallhatóak. A födémek esetében a helytelenül tervezett vagy kivitelezett rétegrend okozza a lépés- és léghangok átjutását. A félszobák födémjében húzódó függőleges fűtéscső áttörések többnyire tömítetlenek, ezek mentén is jelentős a hangátjutás.

Az elvégzendő feladatok közül kiemelt helyre került az épület energetikai felújítása, hőszigetelni kellett. A tervezési program feladata volt a hőszigeteléssel együtt az esztétikus burkolás kielégítése. Így megoldódik, vagy javul egyéb más tulajdonság is: külső zajok bejutása csökken, a szerkezet hőmozgása mérséklődik. Az épület raszterrendszere eltűnt ugyan, de a homlokzati felület két szint magasságú lábazati burkolatot kapott, ami jelen esetben burkoló tégla. A lábazati burkolat szintjének kijelölése a környező családi házak párkánymagasságához lett igazítva, lezárása fémlemez osztópárkány tagozattal történt. A felsőbb szintek burkolata dryvit rendszerű vakolt hőszigetelés. Az épület látványát távolrol a "ház a házon" kép jellemzi. Meghatározó a téglaburkolat alkalmazásánál előregyártott acélkonzolok felhasználása, így nem kellet alapozást készíteni a burkoló falnak, hanem a homlokzatra lehetett kiváltani.

A program "eladása"
Berlinben a nagy lakótelepekkel szembeni ítéleteket igyekeztek visszafordítani a panelfelújítási program során. Hatékony propaganda munkába fogtak a tervezett intézkedések népszerűsítésére. Hangsúlyt helyeztek a különféle ismertetésekre a lakossági fórumoktól kezdve a fényreklámokig. A lakóközösségekkel való interaktív kapcsolattartás eredményesnek bizonyult. A külféle észrevételeket többnyire beépítették a programokba.

Épületfelújíítás lebonyolítása
Az idő és pénzügyi szempontok is megkövetelik a gyors, precíz munkavégzést. Ma már az iparosított jelleg miatt lehetséges, hogy egy-egy strangra felfűzött lakásokat egy munkahét alatt felújítsanak erre szakosodott cégek.

A berlini felújítás néhány vonatkozása
A Berlinben található néhány nagy lakótelepe szolgáltatja a példákat: Hochschönhausen, Wittemberg, Marzahn. Az NDK-ból 270 ezer iparosított építésű lakás maradt hátra és mintegy 1 millió ember lakik a nagylakótelepeken. Bár a bérlők számára nagy megpróbáltatás jelentettek a rekonstrukciós beavatkozások, a két német állam újraegyesítését követően induló lakásprogram keretei között ezeket a térségeket igyekeztek a város szerves részeként megőrizni és továbbfejleszteni. A berlini lakótelepek előnyei:
- az értékes pihenőterületek közelsége,
- jó közlekedési kapcsolat a belvárossal,
- kiegyensújozott szociális és etnikai összetétel.

Marzahn 150 ezer lakosával a legnagyobb német lakótelep, ahol 7 év intenzív fejlesztési munka során 7 millió márkát fektettek a homlokzat és belső terek felújításába. A külső lakókörnyezet szépítésére, belső udvarok, játszóterek, pihenőhelyek felújítására 260 millió német márka volt megpályázható.

Hellersdorf berlini városrészben 120 ezer lakó otthonáról kellett dönteni. Ehhez kérdőíveken kérdezte meg őket a lakásszövetkezet arról, hogy milyen változtatásokat szeretnének ahhoz, hogy a városrészben maradjanak. A válasz többek között a lakókörnyezet szépítését is előtérbe helyezte. A kerület számára attraktív városközpont épült bevásárló és szórakoztató, valamint sport és egyéb közösségi létesítményekkel. A lakótelep rekonstrukcióját a hellersdorfi lakásszövetkezet (WoGeHe) irányította a lakók közvetlen bevonásával, vendégépítészek igénybevételével. Igyekeztek egyéni stílust adni a városrésznek a "hétköznapi" művészet alkalmazásával is.

Hochschönhausen egy másik lakótelepe Berlinnek, ahol 300 méter hosszú épület földszinten való átvágásával átjárót nyitottak a parkosított terület irányába. Elbontott vasbeton panel épületelemek újrahasznosításával pedig alpinista "gyakorlóhegy" kialakítására is sor került.